戸建購入(予算設定と必要経費)実際の金額も発表します。
今回は戸建て購入に際しての、お金と流れの話です。
予算設定の仕方、契約から支払いまでの流れ等解説します。
我が家を例をリアルに金額発表しながらご紹介！ それではいってみましょう。
予算設定をして家を探しましょう
自分のポテンシャルを知ろう
まずは家探しですよね。
ご自身が購入できる価格帯を把握しなくてはいけません。
ここの話はさらーっと流します。私自身がFPでも何でもないので、こんな風に予算設定している人もいるんだ～位で。
一番やっちゃいけないと思うのが「この家が良い」⇒「いくらかな？」だと思っています。このやり方だと対象を絞れません。
全てにおいて予算設定が一番先です。
一般的に住居費は手取り年収の1/3程度と言われてい・・・ました。例）年収５００万円だと手取りは４００万円程度、それに対しての1/3だと１３３万円。１ヵ月で考えると、１３万円ちょっと・・・
どうでしょうか？
高すぎ！！
景気も良くない、税金高い、子供にこれからお金がかかる、比例して給料が上がる見込みも無い、固定費だってかさむ・・・暗い話を挙げだすと止まらない位、不安要素って多いと思います。
では現在はというと・・・調べてみると２０～２５％位でみるのが流れかなと思います。
※住宅ローンでは年収の最大３５％が返済比率の上限ですが、そこに設定するのは無謀というか怖すぎです。なにか１つイレギュラーが出たら崩れてしまう恐れがあります。
※夫婦の共同名義で家を購入される方も多いと思います。ですが住宅ローンの方ではどちらかが働けなくなっても返済可能な額に設定すべきだと思います。
例）年収５００万円だと手取りは４００万円程度、それに対して仮に25％だと１００万円。１ヵ月で考えると、８万円ちょっと・・・ 年収５００万円に対し住宅ローン８万円ちょい・・・
妥当に感じませんか？
これだとどれ位の家が買えるのだろう？近しい例を上げると・・・3000万円を金利１％・35年ローンで借りると、１月の返済額は約８．５万円なので3,000万円＋頭金＝買える家の金額(諸経費込み)となります。
銀行のサイトなど金利シュミレーションのサイトは多くあるので、ご自身の年収に対して25％くらいだとどれ位の借り入れになるかを把握しておきましょう。
※実際には借入可能額は審査によるので希望通りいかない場合もあります。
頭金ってどれ位いれますか？
頭金を入れる事のメリットは、一番は借入額の減少です。そりゃ借りるのが少なく済めばありがたいですよね。同時に金利分の金額も減りますし。
銀行側から見ても頭金が多いと金利の優遇をしてくれたりします。頭金２割以上だと優遇措置がある金融機関があったりします。
さて実際にどれ位を入れたら良いか？ですが、残るお金に注目しましょう。
私が考えるのは、住宅ローンの支払いも含め、
「１年間は生活出来る現金を残しておく！」＋α(後で説明します)
です。
明日自分の身に、パートナーの身に、子供の身に、何が起きるかわかりません。
何かあった場合の局面打開期間として１年間位は設定するべきだと思っています。
我が家の例(概算)
我が家の例をご紹介します。金額は大体です・・・
元々住んでいた賃貸の家賃+駐車場で10万円程度でした。
これよりは安くしたいな～と思っていました。加えて銀行の金利は変動金利を選択予定だったので、今後金利が上がっていった時にもある程度までは耐えられる幅を持たせたい！
という訳で予算の設定は月々8万円程度の支払いを考えました。変動金利0.4%代で3,000万円の借入が妥当かなという所に行き着きました。
頭金は多少両親からの贈与を受けることが出来ました。(おかんありがとう)
先ほど書いた「1年間は生活出来る現金を残しておく」を考えて頭金は1,500万円まで！に設定しました。
親からの贈与に関しては直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例の制度を使わせて貰います。これもまたありがたや～
この予算設定をした上で、場所や、間取り等、自分達の希望に近しい所を探しました。で見つけたのがまだ更地の状態の4300万円の物件でした。(建売です)
諸経費合わせると予算ギリギリかオーバーじゃん？？でしたが予算内まで値切りました。
最終は建物+土地で4,000万円、諸経費で200万円、合計4,200万円での購入となりました。
この合計の4,200万円とは別に、200万円ほど家具や設備の購入にかかりました。
※先ほど書いた＋αの部分です。
住宅の設備投資は元々の想定通りにはいかない事が多いです。
思っても見ない所にお金がかかった。やっぱりどうしてもこれは欲しいなど住んでみて初めて気づく事が多くあります。
その為ある程度の＋αを先に想定しておくことをお勧めします。
契約から支払いまで
売買契約
購入物件が決まったら契約です。
先程予算ギリギリかオーバーかもしれないと書きましたが、担当してもらった不動産屋さんと相談して、値引き交渉を行いました。最初は無謀にも500万円ダウンで交渉し断られました(笑)最終的に300万円の値引きとなりました。
これが工事完了後で、売れ残っていればもっといけたのかなと思いつつも他の人に取られる位ならで申し込みを行いました。
次に契約をする為、ハウスメーカーへ行きます。
ここで保証金？(後で総額から退かれます)を現金で50万円、契約書に貼る印紙代1万円を持っていきます。この保証金？は各々会社によって違う様です。私の場合の50万円は相場からしたら安いかもしれません。
色々説明を受け、色々書類に記入し、契約完了！(やっぱり家の契約ともなると長い！)
我が家は契約日から3ヶ月後位で引渡し予定でしたので、当分待ちでした。
住宅ローンの申し込み
住宅購入の申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を受けます。
私はネット銀行、準大手、地銀(保険として)の3社に申し込みました。事前審査はネット銀行だけ少し注文がつきましたが3社とも通過、準大手にて本審査を通す事にしました。
※あの審査結果を待っている日々はドキドキしてしまってあまり経験したくないものです(笑)
事前審査が通過した時点で本審査はまず落ちることはないと不動産屋さんから言われていたものの、ネット等で調べると本審査で落ちた！という話も散見されていたので、ここも緊張…
売買契約書にも◯月◯日までに借入先を決定するとこみたいな文面もあり(いわゆるローン条項)、審査に対する緊張と間に合わなかったらという緊迫感とダブルでドキドキの日々でした。
※借入先決定の日付は延長も可能なのですが、追加で書類を書かないといけなかったりで面倒みたいです。
無事本審査を通過すると契約となります。
私は印紙代節約の為に、電子契約を利用しました。基本的に電話とメール、書類のやり取り、銀行のサイトでの手続きで完了してしまいます。
いついつまでにPC上で契約手続きを済ませて下さい。と連絡があるので、遅れずに契約を済ませます。
この際に契約書のPDFをPC内に保存しておきましょう。金消契約書のコピーはその後のすまい給付金の申請の時に必要な書類です。
借入の日(引渡し)の前に、抵当権の設定の為、一度銀行で司法書士と会う必要がありますが、後は引渡し当日を待つばかりです、頭金は忘れずにその銀行の口座に事前に準備して当日を迎えましょう。
引渡しまでに色々準備をしましょう
引渡しまでの間に、建物の内覧会があります。
最終チェックみたいなものです。ここで直して欲しい所は全て伝えて、引渡しまでに対応してもらいましょう。専門的な知識が無くとも見れる事は色々あります。
と、同時に建物のオプション工事の打ち合わせもしなくてはいけません。オプション工事はハウスメーカーの下請けにやってもらうパターンもあれば、自分で業者を探して発注するパターンもあります。
私の場合はハウスメーカーの下請けに大体の物は発注した為、引渡し前に工事を終えてもらう事が可能でした。
建売の場合、網戸ついていない、カーテンレールは無い等、そのままの状態では生活に支障が出る項目もあります。
そんなオプション工事をどう考えるかはこちらを参考に。
これは別会計、最初の方に登場した+αの部分に当たります。
後に請求書が来て銀行振込でした。
その他に生活に必要な家電、家具等も購入しておきましょう。
引渡し後の引っ越し日が決定していなくても、大体の日時で仮設定、決まったら連絡とかでも対応してもらえました。特に家具などは在庫の関係上、買ってすぐ配送といかないものが多くあります。(島忠さんありがとう)
ここで＋αの内訳をざっくりご紹介
・建物のオプション工事 70万円
(網戸・カーテンレール・フロアコーティング・トイレ(洗面所)コーティング等など)
・家具・家電の購入 100万円
(ダイニングテーブルセット・テレビ台・ソファ・キッチン棚・エアコン４台等など)
・サイクルポート(引き渡し後の発注) 13万円
※島忠さんは家具の無料引き取りサービスがあります。※テーブルを買ったら、同様の物であれば引き取りしてもらえます。是非利用しましょう。
引渡しからその後
引き渡し当日の流れ
場所は借入を行う銀行にて。
同席するのは銀行担当者・ハウスメーカー担当者・仲介不動産業者・司法書士となります。
引き渡しですることは
・残金の清算
・登記手続き
・鍵の受け渡し
・保証書・検査証関係の書類
が主な事柄です。
・流れの説明
登記の為の書類に記入をします。
↓
お金の清算は住宅ローン用に別室にあるATMで行いました。
まずは銀行から自分の口座に借入金を振り込んでもらいます。
※見たことない金額でおっふっ！となりました(笑)
↓
そこからハウスメーカーの口座に振り込みです。(残金＋固定資産税の清算）
↓
次に仲介業者に渡す手数料 販売価格の３％(現金引き出しで手渡し)
↓
同時に仲介業者を通じて火災保険に入っていた為、火災保険料も支払います。(現金引き出しで手渡し)
↓
司法書士の先生への支払い(振り込み)
土地家屋調査士への支払い(振り込み)
↓
保証書・検査証等の書類と鍵の受け渡し
これにて引き渡し完了です。※内覧会での指摘事項のチェックは事前に確認済み
引き渡し当日に動いたお金
さて
一連の流れで動いたお金は下記となります。
銀行への支払い
・事務手数料 ３万円
・融資保証料 ６６万円
・印紙代 電子契約の為無し
※借入金から差し引き
司法書士への支払い
・司法書士代(保存・移転・抵当権設定等) ４２万円
(振り込み手数料も)
家屋土地調査士への支払い
・建物表題登記料 １０万円
(振り込み手数料も)
売主(ハウスメーカー)への支払い
・残金 3950万円 (4000万円ー先払いの保証金50万円)
・固定資産税清算金 ６万円
(振り込み手数料も)
仲介業者への支払い
・仲介手数料 １３５万円
・ローン取り扱い手数料 １１万円
火災保険の支払い
・火災保険料 ３０万円
ということで無事引き渡しが完了しました。
その後の出費
電気・ガス・水道・NETなどの契約はもちろん、
引っ越し後２～３ヵ月は、あれがないこれがないで余計な出費が５～１０万円は出て行っています。４か月目から通常運転だったかな～と記憶しています。
皆さんの戸建て購入の参考となれば幸いです。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
それではまた、sikatariでした。
